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中央定調!五大信號,明確未來5年房地產走向

作者:陳昊星 發布時間:2020年11月07日 閱讀:

市場最痛恨的是什么? 是不確定性。這對房地產市場而言尤甚。

政策預期的不確定性是各種謠言和市場恐慌的重要來源,更是滋生投機、放大風險的“溫床”。確定未來5年乃至15年,房地產市場的政策框架無疑能為市場注入一股極為重要的“確定性”。

現在它來了。

日前,《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》(以下簡稱“建議”)全文發布。關于房地產市場,文中透露五大信號,為未來5年的樓市走向定調。
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“房住不炒”貫穿未來五年

此番建議提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。

這意味著未來5年,“房住不炒”依然是中國房地產調控和各項政策的主基調。

2016年底,中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,自首次提出后,“房住不炒”成為“十三五”時期房地產發展最核心的指導思想,此后各類房地產政策的制定,都嚴格遵循這個思路。

“十三五”、“十四五”兩個五年規劃期,均以此作為主基調,意味著“房住不炒”將貫穿中國樓市10年發展。

如此長時間的堅持同一項政策,一方面體現樓市政策的穩定性,穩定的政策有助于產生穩定的預期,促進樓市的長期平穩發展。

另一方面,這也是持續淡化房地產全行業和各參與方(包括購房者、地方政府、金融機構、開發商和中介機構等)的投資、投機沖動,遏制炒房傾向。

減少房地產對金融資源的擠占

今年以來的一系列政策表明,國家正在力圖減少房地產對金融資源的擠占,同時,引導金融資源更多流向實體經濟,特別是科技領域。

此番中央的建議也在暢通國內大循環中,強調“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,過去一個階段,房地產和金融兩個板塊相互推動,部分城市房價出現快速上漲,投資投機性購房需求旺盛,部分企業投資房產,居民債務壓力巨大,對國內生產、消費循環構成了不利影響。

今年8月份,銀保監會主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱,一些地方的房地產價格開始反彈,金融資源有可能再次向高風險領域集中。他指出,房地產泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀?!?。

對此,監管層也出臺一系列措施,化解風險,收緊涉房金融政策,其中就包括被稱為“三道紅線”的房企融資新規的出臺。

萬科董事會主席郁亮在談及“三道紅線”時表示,房地產業中,金融的比重越來越高,金融資源被過多占用,這對經濟而言不是好事。這一新規的出臺,意味著房地產金融紅利時代的結束,房地產行業將逐漸回歸成普通行業。

對于購房者而言,許小樂認為,在房住不炒的政策基調下,監管層將維持房地產金融高壓監管,抑制房價過快上漲。因此,未來購房投資的空間將被壓縮。
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住房租賃仍是“風口”

建議提及租購并舉,提出有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給。

經過多年發展,中國的住房制度框架已經基本建立。官方將其表述為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

不過,業內專家指出,目前租購這“兩條腿不一樣長”,租賃仍是住房制度的短板領域,需要在未來5年重點發展。

許小樂表示,住房補短板,是為了彌補過去20多年重購買、輕租賃導致的供應結構失衡,同時,也可以提升低收入群體和新市民的住房條件。

自2015年底,中央經濟工作會議首次提出“租購并舉”,住房租賃走上政策風口,大量資本涌入,長租公寓企業數量不斷增加。但“一窩蜂”式的無序發展也帶來很多問題,今年有多家長租公寓企業接連暴雷。

中原地產首席分析師張大偉認為,此次的建議當中再提租購并舉、完善長租房政策等,說明租賃住房依然是后續重點發展的領域,租購并舉是趨勢。完善市場化租賃,加強長租公寓管理可能是近期的政策重點。

重視老舊小區改造

挖潛存量的老舊小區改造等也將成為未來5年房地產市場發展的重點之一。

建議提出,加強城鎮老舊小區改造和社區建設。

過去40年,中國經歷了人類歷史上最大規模的城市化。但總體而言,城鎮化發展并不均衡,北上廣深等一線城市城鎮化起步較早,在中心城區留下了大量的老舊小區,這些小區往往設施配套老化,停車不便、綠化不足,居住體驗很差。

根據官方出臺的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,到“十四五”期末(2025年底),力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。據官方摸底,這意味22萬個老舊小區需要改造,涉及的居民近3900萬戶。

目前各地正在探索老舊小區改造的新機制。針對最大的難點“誰出資”問題,專家認為,房地產開發企業或許可以在其中扮演更重要的角色,但這需要房企改變發展模式,并且與各方合作,探索出更合適的利益協調機制。

“居住時代”到來

此次建議當中明確提出,促進住房消費健康發展。

有聲音認為,再次提及住房消費,意味著房地產市場會再現一波大漲行情。

但專家指出,這是誤讀。住房消費健康發展實際上開啟了中國從“購房時代”向“居住時代”的轉變的大門。

許小樂認為,住房消費的重點在“健康發展”四個字上。健康發展是指居民基于城鄉遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。

其背后是房價漲幅與經濟增長和居民收入相匹配,與此同時,提升居住需求的房屋裝修、租賃、物業管理等一系列住房服務得到充分發展,服務品質得到進一步提升。居住服務領域市場進一步壯大。

無論是發展租賃住房,還是老舊小區改造,此次規劃建議當中,“提高居住水平”可謂貫穿了各項房地產相關政策。

對于房地產企業而言,這也意味著重大的轉型。專家指出,開發企業要重視多樣化經營,著重提升持續的運營和服務的能力。隨著未來新房開發業務見頂,物業管理、養老、商業、文旅、老舊小區改造等或成為房企的重要利潤來源。

來源:國是直通車

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